Legalizacja

LEGALIZACJA SAMOWOLI BUDOWLANEJ
/UPB – ustawa Prawo budowlane/

Samowola budowlana stanowi naruszenie przepisów prawa budowlanego i wymaga doprowadzenia do stanu zgodnego z prawem.

Służyć temu mają postępowania uregulowane w ustawie z dn. 7 lipca 1994r. Prawo budowlane: postępowanie legalizacyjne, postępowanie naprawcze oraz uproszczone postępowanie legalizacyjne (omówione szeroko w zakładce „Legalizacja uproszczona”). 

Celem powyższych postępowań jest doprowadzenie obiektu budowlanego wybudowanego lub będącego w budowie do stanu zgodnego z prawem, tj. przepisami Prawa budowlanego, przepisów technicznych a także aktów prawa miejscowego (miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego).

Postępowanie dotyczące samowoli budowlanej  wszczynane jest z urzędu.

Adresatami obowiązków, określanych w postanowieniach i decyzjach wydawanych w toku prowadzonych postępowań administracyjnych (legalizacyjnych, naprawczych) są: inwestor albo właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, jeżeli roboty budowlane zostały zakończone lub wykonanie postanowienia albo decyzji przez inwestora jest niemożliwe. (art. 52 UPB)

1. POSTĘPOWANIE LEGALIZACYJNE (art. 48 – 49e UPB)
2. POSTĘPOWANIE NAPRAWCZE (art. 50-51 UPB)

POSTĘPOWANIE LEGALIZACYJNE (art. 48 – 49e UPB)

Postępowanie legalizacyjne odnosi się do samowoli w wąskim rozumieniu, tj. gdy inwestor prowadzi roboty budowlane bez wymaganego pozwolenia na budowę, zgłoszenia lub pomimo wniesienia sprzeciwu do zgłoszenia przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.

Poprzez nielegalną budowę należy rozumieć nie tylko wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu ale także odbudowę, rozbudowę czy nadbudowę obiektu budowlanego.

Postępowanie legalizacyjne może być prowadzone do budów zakończonych jak i będących w budowie.

W pierwszej kolejności organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy (art. 48 ust. 1), w którym informuje o możliwości złożenia wniosku o legalizację obiektu budowlanego lub jego części oraz o konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej w celu uzyskania decyzji o legalizacji obiektu budowlanego lub jego części, oraz o zasadach obliczania opłaty legalizacyjnej (art. 48 ust. 3).

Zgodnie z art. 48a: W terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego może złożyć wniosek o legalizację.

Po złożeniu wniosku o legalizację organ nadzoru budowlanego nakłada w drodze postanowienia obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia doręczenia tego postanowienia (art. 48b ust.1)

Katalog dokumentów legalizacyjnych zależy od rodzaju samowoli budowlanej:

oraz dwa egzemplarze projektu technicznego.

1. W przypadku budowy wymagającej decyzji o pozwoleniu na budowę lub w przypadku budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-3, do dokumentów legalizacyjnych należą:
   1. zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami: obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej;
   2. dokumenty, o których mowa w art. 33 ust. 2:
      • pkt 1 (projekt zagospodarowania działki lub terenu praz projekt architektoniczno budowlany)
      • pkt 2 (oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane)
      • pkt 4 (odnosi się do obiektów zakładów górniczych oraz obiektów usytuowanych na terenach zamkniętych i terenach, o których mowa w art. 82 ust. 3 pkt 1),
2. W przypadku budowy innej niż budowa wymagająca decyzji o pozwoleniu na budowę lub budowy innej niż budowa, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-3, do dokumentów legalizacyjnych należą:
   1. zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej;
   2. oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 (oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane);
   3. projekt zagospodarowania działki lub terenu.

Po przedłożeniu dokumentów: organ nadzoru budowlanego sprawdza kompletność dokumentów legalizacyjnych, w tym kompletność projektu budowlanego oraz zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami ustawy. (art. 49 ust. 1 pkt 1-2)

W przypadku stwierdzenia:

• nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o obowiązku usunięcia tych nieprawidłowości w wyznaczonym terminie (art. 49 ust. 1a).
• braku nieprawidłowości lub wykonania postanowienia, o którym mowa powyżej, organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej. (art. 49 ust. 2a).

Wysokość opłaty ustala się na podstawie art. 49d UPB.

Po uiszczeniu opłaty legalizacyjnej organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o legalizacji, która: zatwierdza projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz zezwala na wznowienie budowy, jeżeli budowa nie została zakończona. (art. 49 ust. 4)

! Podkreśla się, iż w decyzji o legalizacji nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie w przypadku budowy wymagającej decyzji o pozwoleniu na budowę lub o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-3.

!! Organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części w przypadku (art. 49e):

1. niezłożenia wniosku o legalizację w wymaganym terminie;
2. wycofania wniosku o legalizację;
3. nieprzedłożenia, w wyznaczonym terminie, dokumentów legalizacyjnych;
4. niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych;
5. nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej w wyznaczonym terminie;
6. kontynuowania budowy pomimo postanowienia o wstrzymaniu budowy.

!!! Zgodnie z art. 93 pkt. 13  UPB: Kto w przypadkach określonych w art. 48 ust. 1 wykonuje roboty budowlane, podlega karze grzywny.

POSTĘPOWANIE NAPRAWCZE (art. 50-51 UPB)

Celem postępowania naprawczego jest doprowadzenie wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem. Prowadzone jest w innych przypadkach niż określone w art. 48 ust. 1 (postępowanie legalizacyjne) lub art. 49f (uproszczone postępowanie legalizacyjne).

Zgodnie z art. 50 ust. 1 organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych wykonywanych:

• bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenia lub
• w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia lub zagrożenia środowiska, lub
• na podstawie zgłoszenia z naruszeniem art. 29 ust. 1 i 3, lub
• w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach.

!! Podkreślenia wymaga, iż w przypadku wykonywania robót budowlanych pomimo wstrzymania ich wykonywania ww. postanowieniem – organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, rozbiórkę części obiektu budowlanego wykonanego po doręczeniu postanowienia albo doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu poprzedniego.

Następnie, przed upływem

• nakazuje zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego (art. 51 ust. 1 pkt. 1) albo
• nakłada obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania (art. 51 ust. 1 pkt. 2)* albo

[* Po upływie ww. terminu lub na wniosek inwestora, organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie obowiązku i wydaje  decyzję o stwierdzeniu wykonania obowiązku albo w przypadku niewykonania obowiązku - nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego. (art. 51 ust. 3)]

• nakłada (w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę), określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego zamiennego uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz - w razie potrzeby - wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem; przepisy dotyczące projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego stosuje się odpowiednio do zakresu tych zmian. (art. 51 ust. 1 pkt. 3)**

[** Po upływie terminu lub na wniosek inwestora organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie ww. obowiązku, wydaje decyzję o zatwierdzeniu projektów, o których wyżej mowa, oraz pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych - jeżeli roboty budowlane nie zostały zakończone. (art. 51 ust. 4) W decyzji, o której mowa, nakłada się również obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (art. 51 ust. 4c).

Jednakże w przypadku niewykonania w terminie obowiązku sporządzenia i przedstawienia projektu, o którym mowa powyżej, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego(art. 51 ust. 5)]

!!! Zgodnie z art. 93 UPB:

• pkt 13. Kto w przypadkach określonych w art. 50 ust. 1 pkt 1 lub 2 wykonuje roboty budowlane,
• pkt 6. Kto wykonuje roboty budowlane w sposób odbiegający od ustaleń i warunków określonych w przepisach, pozwoleniu na budowę lub rozbiórkę bądź w zgłoszeniu budowy lub rozbiórki, bądź istotnie odbiegający od zatwierdzonego projektu,
  podlega karze grzywny.