LEGALIZACJA UPROSZCZONA
art. 49f – ustawa Prawo budowlane
Informacje dla wnioskodawców w sprawie uproszczonego postępowania legalizacyjnego.
Słownik zastosowanych definicji:
UPB – ustawa Prawo budowlane
legalizacja uproszczona – uproszczone postepowanie legalizacyjne regulowane art. 49g UPB
PINB – Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Limanowej
Kpa – kodeks postępowania administracyjnego
W związku z licznymi wątpliwościami wnioskodawców oraz zapytaniami kierowanymi do tutejszego Inspektoratu w sprawie uproszczonej legalizacji, powstała konieczność wyjaśnienia wątpliwości dotyczących ww. postępowania legalizacyjnego.
Legalizacja uproszczona jest uregulowana zapisami ustawy prawo budowlane tj. art. 49 f ust. 1UPB. Zapis taki został wprowadzony przy nowelizacji ustawy prawo budowlane z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie UPB oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2020 r., poz. 471), która weszła w życie w dniu 19 września 2020 r.
Nowelizacja ta reguluje możliwość przeprowadzenia tzw. uproszczonej legalizacji. W przypadku stwierdzenia istnienia obiektu budowlanego lub jego części:
1) bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo
2) bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia
- jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, organ nadzoru budowlanego wszczyna
uproszczone postępowanie legalizacyjne.
Należy pamiętać, że przepis art. 49f ust. 2 ww. UPB mówi: W przypadku obiektów budowlanych, o których mowa w art. 103 ust. 2 (tj. takich, które podlegają ustawie z 1974 r. Prawo budowlane – tzw. stare prawo budowlane), uproszczone postępowanie legalizacyjne, o którym mowa w ust. 1, prowadzi się na żądanie właściciela lub zarządcy tego obiektu budowlanego w związku z powyższym tut. Organ nie wszczyna z urzędu takiego postępowania.
Wskazać należy, że uproszczona legalizacja ma zastosowanie wyłącznie do samowoli budowlanych, tj.
- zrealizowania budowy bez wymaganego pozwolenia na budowę albo bez zgłoszenia.
- zrealizowania budowy w której doszło do wygaśnięcia z mocy ustawy decyzji pozwolenia na budowę przed rozpoczęciem przedmiotowej budowy.
- dla których nie wydano decyzji o nakazie rozbiórki.
Wyjaśnić należy, że w przypadku zrealizowania budowy w której doszło do wygaśnięcia z mocy
ustawy decyzji pozwolenia przed rozpoczęciem przedmiotowej budowy, na
wnioskodawcy/inwestorze/właścicielu nieruchomości ciąży obowiązek wykazania materiału
dowodowego potwierdzającego taką okoliczność.
W przypadku wydania uprzednio decyzji o nakazie rozbiórki do obiektu budowlanego który jest przedmiotem wniosku o przeprowadzenie legalizacji uproszczonej, brak jest możliwości wszczęcia uproszczonego postępowania legalizacyjnego, o którym mowa w art. 49f ust. 1 UPB. Pamiętać należy, że prawomocna decyzja rozbiórki obiektu budowlanego nie podlega przedawnieniu o czym mowa w art. 16 Kpa.
Istotnym aspektem jest również to, że w przypadku obiektów budowlanych wybudowanych przed 1995 rokiem można przeprowadzić procedurę legalizacji na zasadach określonych w UPB z 1974. Postepowanie to polega m.in. na sporządzeniu ekspertyzy obiektu budowlanego z określeniem jego stanu oraz wyliczeniem niezbędnych robót do wykonania mających na celu doprowadzenie obiektu budowlanego do zgodności z obowiązującymi przepisami. Jednakże przeprowadzenie postępowania procedury legalizacji w myśl przepisów przed 1995 nie jest tożsame z formą legalizacji uproszczonej regulowanej nowelizacją UPB z 2020 r. Podstawowa różnica polega na tym, że w ekspertyzie o której mowa w przepisach z przed 1995 można określić jakie roboty są konieczne do wykonania celem doprowadzenia do zgodności z przepisami, natomiast w przypadku procedury legalizacji uproszczonej wg. nowelizacji z UPB 2020r., brak jest możliwości wskazania jakichkolwiek robót budowlanych koniecznych do wykonania celem potwierdzenia, że stan techniczny obiektu jest zgodny z treścią art. 49g ust. 1 pkt 3 lit a i b UPB.
Warto przypomnieć podstawowe definicje zgodnie z art. 3 UPB:
budowie – należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego
robotach budowlanych – należy przez to rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego
przebudowie – należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego;
remoncie – należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym;
Zatem uproszczona legalizacja nie ma zastosowania do innych robót budowlanych niż budowa, tj. nie ma zastosowania do: przebudowy, remontu, montażu, istotnego odstępstwa od decyzji pozwolenia na budowę, bądź zatwierdzonego projektu budowlanego. Uproszczona legalizacja nie ma też zastosowania do samowolnej zmiany sposobu użytkowania w legalnie wybudowanym obiekcie.
Należy również pamiętać, że uproszczona legalizacja nie może też być antidotum na brak posiadania dokumentów potwierdzających legalność wybudowania danego obiektu (jeżeli były one wydane przez odpowiedni organ), ale zostały np. zagubione, zniszczone lub utracone w inny sposób, albo nie zostały przekazane przez poprzedniego właściciela przedmiotowego obiektu budowlanego.
Właściciel jest zobowiązany dopełnić wszelkich możliwych starań, aby dokumenty takie odszukać, (np. poprzez pisemne wystąpienie do lokalnego samorządu tj.: miasto, gmina oraz starostwa powiatowego o wydanie informacji czy powyższe organy nie posiadają w swoich zasobach dokumentów potwierdzających wydanie decyzji pozwolenia na budowę oraz dokumentu potwierdzającego przyjęcie do użytkowania przedmiotowego obiektu budowlanego). Wynika to z faktu, że legalizacja uproszczona może być prowadzona wyłącznie wobec samowolnie wybudowanego obiektu o czym mowa powyżej. Skutkiem wydania decyzji w postepowaniu administracyjnym legalizacji uproszczonej wobec legalnego obiektu, będzie obarczenie jej wadą nieważności a w efekcie cofnięciem decyzji i narażeniem właściciela na prowadzenie postępowania naprawczego.
Uproszczona legalizacja może być poprzedzona kontrolą obiektu przeprowadzaną przez pracowników Inspektoratu – kontrola taka jest kontrola planowaną z wyznaczonym terminem poprzez zawiadomienie pisemne. Z obecnie obowiązujących przepisów nie wynika, że po złożeniu wniosku o przeprowadzenie procedury legalizacji uproszczonej prowadzący organ jest zobowiązany przeprowadzić kontrolę, jednak tut. Organ na podstawie art. 81a UPB może przeprowadzić kontrolę obiektu budowlanego. Wskazać należy, iż w trakcie prowadzonego postępowania w sprawie legalizacji uproszczonej weryfikowany jest czas powstania obiektu, czas ewentualnych robót budowlanych przy wznoszeniu lub rozbudowie obiektu budowlanego, najczęściej na podstawie zdjęć lotniczych, pozyskiwanych danych z zasobu geodezyjnego, zeznań świadków oraz innych dowodów mających istotne znaczenie dla prowadzonego postępowania administracyjnego.
DOKUMENTY LEGALIZACYJNE
W przypadku, gdy uproszczona legalizacja jest zasadna organ nadzoru budowlanego działa na podstawie art. 49g UPB. Przepis ten mówi, że:
1. W ramach uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia jego doręczenia.
2. Do dokumentów legalizacyjnych, o których mowa w ust. 1, należą:
1) oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 (o posiadaniu tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane);
2) geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego;
3) ekspertyza techniczna sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnieniabudowlane, wskazująca, czy stan techniczny obiektu budowlanego:
a) nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz
b) pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.
Na tym etapie postępowania najczęstsze wątpliwości rodzące się u osób, na które nakładane są ww. obowiązki dotyczą zakresu ekspertyzy. Z powyższego przepisu wynika, że opracowanie techniczne pn. ekspertyza musi być sporządzone przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane oraz przynależnością do właściwej izby samorządu zawodowego. Należy również zwrócić uwagę, że ekspertyza techniczna o której mowa w art. 49g UPB, odnosi się do wszystkich najważniejszych elementów obiektu podlegającego legalizacji uproszczonej, mających wpływ na możliwość wywoływania ewentualnego zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz możliwość jego bezpiecznego użytkowania zgodnie z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. Oznacza to, że w ekspertyzie technicznej powinno znaleźć się odniesienie nie tylko do stricte budowlanych elementów, takich jak: fundamenty, ściany, nadproża, belki, słupy, stropy i dach oraz w zależności od przypadku innych jak: schody, balustrady, gzymsy, podłogi, tynki itd., ale również do podstawowych instalacji wchodzących w skład obiektu mających wpływ na jego bezpieczeństwo oraz sposób użytkowania obiektu. Zatem ocenie powinna być poddana również, co najmniej instalacja: elektryczna, gazowa (jeżeli obiekt takie posiada), kanalizacji sanitarnej, wodnej, centralnego ogrzewania wraz z źródłem ciepła (tutaj należy pamiętać o konieczności zachowania warunków określonych w uchwale antysmogowej) ewentualnie wentylacyjna i klimatyzacyjna oraz inne instalacje i urządzenia w jakie obiekt jest wyposażony np. w zakresie dostępności dla osób z niepełnosprawnością. Przedmiotowa ekspertyza techniczna również wymaga uzgodnienia warunków p.poż., sanitarnych o ile takie są wymagane. Ekspertyza techniczna musi również zawierać podstawowe parametry techniczne tj: powierzchnię zabudowy, powierzchnie użytkową, kategorię obiektu, ilość kondygnacji (dot. budynków), długość, szerokość, wysokość, kubaturę obiektu, lokalizację obiektu oraz podstawowe rysunki obrazujące przedmiot wniosku legalizacji uproszczonej a w przypadku budynków rzuty poszczególnych kondygnacji z wykazaniem stref p.poż (o ile występują), z wskazaniem przeznaczenia/sposobu użytkowania, elewacje budynku. Ekspertyzę techniczną sporządza zespół osób posiadający odpowiednie uprawnienia budowlane oraz aktualną przynależność do właściwej
terytorialnie izby inżynierów budownictwa. Za koniecznością tak szerokiej oceny przemawia sama definicja obiektu budowlanego, zawarta w art. 3 pkt 1 UPB, która mówi, że przez obiekt budowlany
należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
Kolejno tut. organ po dostarczeniu wymaganych dokumentów legalizacyjnych dokonuje oceny pod względem kompletności oraz poprawności sporządzenia złożonych dokumentów. W przypadku, gdy są one niekompletne PINB wydaje na podstawie art. 49h ust. 2 UPB postanowienie o obowiązku usunięcia niekompletności w wyznaczonym terminie.
DECYZJA O LEGALIZACJI
Organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o legalizacji, w przypadku gdy:
a) dokumenty legalizacyjne są kompletne lub ich niekompletność została usunięta, oraz
b) z ww. ekspertyzy technicznej wynika, że stan techniczny obiektu nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. Decyzja o legalizacji stanowi podstawę użytkowania obiektu budowlanego.
DECYZJA O ROZBIÓRCE
Należy jednak pamiętać, że w przypadku:
-
nie dostarczenia dokumentów legalizacyjnych w wyznaczonym terminie,
-
nie usunięcia niekompletności dokumentów po wezwaniu do tego przez organ nadzoru budowlanego w drodze postanowienia, oraz
-
gdy z ekspertyzy technicznej wynika, że stan techniczny obiektu stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi lub nie pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania, wydawana jest decyzja o nakazie rozbiórki na podstawie art. 49i ust 2 UPB.
Postępowanie administracyjne legalizacji uproszczonej obiektu budowlanego prowadzone przez tut. organ nie skutkuję powstaniem opłat legalizacyjnych.
Koszty jakie ponosi inwestor/wnioskodawca/właściciel nieruchomości to koszty związane z przygotowaniem i sporządzeniem dokumentów określonych w art. 49g ust. 2 UPB (określone jako dokumenty legalizacyjne).
inż. Adam Wiśniewski
POWIATOWY INSPEKTOR NADZORU BUDOWLANEGO
W LIMANOWEJ
Interaktywne formularze do wypełnienia:
Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (PB-5)
Wniosek o wszczęcie uproszczonego postępowania legalizacyjnego (PB-15)
